La retención previa a la escritura del parágrafo del artículo 401 solo opera en compraventas de inmuebles; en la dación en pago no aplica, aunque procede la retención que corresponda al concepto del ingreso, como la del 398.
En la venta de inmuebles entre personas jurídicas, la retención previa a la escritura del parágrafo del 401 corresponde por regla general al comprador, salvo que el vendedor sea autorretenedor, y la tarifa del 2,5% para destinos distintos a vivienda rige sea el bien activo fijo o movible.
La venta de un inmueble no vinculado a la actividad hotelera exenta está sujeta a retención en la fuente, que practica el comprador persona jurídica según el parágrafo del artículo 401, al 1% vivienda o 2% otros usos.
Cuando vendedor y comprador del inmueble son personas jurídicas, aplica el parágrafo del artículo 401: el comprador retiene como agente y paga con recibo oficial, y el notario o la fiduciaria verifican ese pago antes de la escritura.
Con el Decreto 572 de 2025, la retención en la compra de inmuebles es del 1% hasta 10.000 UVT y 2,5% sobre el exceso si son vivienda, y 2,5% sobre el total para otros destinos.
Al ejecutarse el pacto de retroventa de un inmueble entre personas jurídicas, hay retención en renta si el comprador original recibe más de lo pagado; la diferencia es ingreso gravable y se aplica el parágrafo del artículo 401.
Los estímulos que paga un fondo con aportes del empleador pactados en convención colectiva son ingreso gravado para quien los recibe y están sujetos a retención; sin tarifa especial, se aplica el artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625.
Quien percibe honorarios u otras rentas de trabajo no laborales y opta por llevar costos y deducciones queda sometido a las tarifas de retención de los artículos 392 y 401; si elige la renta exenta, aplica el artículo 383.
Se revoca el Oficio 006547 de 2019, que aplicaba la retención del artículo 401 a toda compra de inmuebles por personas jurídicas, y los numerales 8 y 9 del Oficio 017945 deben leerse según la doctrina vigente.
Las personas jurídicas que compran inmuebles son agentes de retención del parágrafo del artículo 401 aunque estén domiciliadas en el exterior, porque la norma no limita esa calidad por domicilio.
Al no existir exclusión expresa, los pagos por el subsidio a la comisión del Fondo Nacional de Garantías son ingresos tributarios sujetos a retención en la fuente por otros ingresos del artículo 401.
En la venta de inmuebles de una persona natural a una persona jurídica procede la retención del artículo 398, norma especial, y no la del artículo 401 y su parágrafo, que regula la retención por otros ingresos.
Cuando el ejercicio de la opción de compra en un leasing inmobiliario corresponde solo a un abono de capital que cancela el pasivo, no procede exigir en la escritura la retención en la fuente del parágrafo del artículo 401.
La autorretención por la venta de un inmueble del parágrafo del artículo 401 debe declararse en el formulario 350 del periodo de la operación; si no se presentó a tiempo, se declara liquidando la sanción por extemporaneidad.
El reembolso de aportes a los socios por disminución de capital no es ingreso gravado ni soporta retención por otros ingresos, salvo cuando la reducción va precedida de capitalización de utilidades.
Si la venta de títulos mineros, con pagos iniciales y posteriores ligados a la explotación, es enajenación de activo fijo, la retención se rige por los artículos 398 y 401 y se practica en cada pago o abono.
Según el parágrafo del artículo 401, el notario exige prueba del pago previo de la retención en compraventas de inmuebles y puede exigirla también en transferencias de derechos o cuotas sobre ellos, como el usufructo o derechos sucesorales singulares.
Quien soporte retenciones improcedentes o excesivas bajo el parágrafo del artículo 401 debe pedir el reintegro al agente retenedor con pruebas; este verifica la solicitud, devuelve el valor y lo descuenta de las retenciones por declarar.
Ser autorretenedor no exime al vendedor de inmuebles de la retención del parágrafo del artículo 401: debe practicarse y acreditarse su pago ante el notario antes de otorgar la escritura.
En el leasing, la retención del parágrafo del artículo 401 al ejercer la opción de compra es del 2,5% como otros ingresos, y no procede en la cesión gratuita de la opción, que transfiere el derecho a recibir el bien.
En el leasing, la retención del parágrafo del artículo 401 puede calcularse sobre el valor de la opción de compra si se cumple el inciso segundo del artículo 1.2.1.17.5 del DUR; ceder la opción solo causa la retención del 1.2.4.9.1.
Cuando el enajenante de un inmueble es persona jurídica, la retención aplicable es la de otros ingresos tributarios del artículo 401, con la tarifa fijada por el artículo 2 del Decreto 2418 de 2013.
Cuando el vendedor del inmueble es una iglesia o confesión religiosa reconocida, no contribuyente, la persona jurídica compradora no debe pagar la retención en la fuente prevista en el parágrafo del artículo 401.
La retención del parágrafo del artículo 401 solo opera cuando el comprador del inmueble es persona jurídica o sociedad de hecho, condiciona el otorgamiento de la escritura y es distinta del pago del impuesto al consumo de inmuebles.
La retención del parágrafo del artículo 401 como requisito previo a la escritura solo opera en compraventas de inmuebles con comprador persona jurídica o sociedad de hecho; la permuta sí causa retención del 401, no las segregaciones con compensaciones.
La retención del parágrafo del artículo 401 no aplica a pagos de personas jurídicas a patrimonios autónomos por compra de inmuebles, salvo que el patrimonio sea contribuyente de renta conforme al numeral 3 del artículo 102.
Tras la Ley 1943 de 2018 y el artículo 401, la venta de un inmueble entre personas jurídicas soporta retención del 2,5%, sin importar si el bien es activo fijo o movible.
El recibo oficial de pago de la retención del parágrafo del artículo 401 (Formulario 490) debe presentarse al notario antes de otorgarse la escritura pública de enajenación del inmueble.
Si una persona natural vende a una persona jurídica un inmueble que es activo fijo, no hay doble retención: prevalece el artículo 398 y el notario retiene el 1%, aunque el comprador sea retenedor por el parágrafo del artículo 401.
Los intereses moratorios reconocidos en un laudo por un contrato de suministro no son rendimientos financieros sino indemnización que sigue la naturaleza del pago principal, sujeta a la retención por otros ingresos tributarios del artículo 401.
Si una persona jurídica compra un inmueble a otra persona jurídica, la retención del parágrafo del artículo 401 corresponde al comprador como agente retenedor, y la notaría o fiduciaria se limita a verificar su pago previo.
