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Artículo 277Valor patrimonial de los inmuebles

Artículo modificado · Ley 1111 de 2006, art. 20
Última modificación 2006 · 1 min de lectura

Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.

Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto.

Al grano — estatuto.co

Los obligados a llevar contabilidad declaran los inmuebles por su costo fiscal; los no obligados, por el mayor entre costo de adquisición, costo fiscal, autoavalúo o avalúo catastral, sin perjuicio de los artículos 72, 73 y 90-2. Las construcciones o mejoras no incorporadas se declaran aparte.

Análisis del artículo 277

Concordancias7

Art. 72 ETAvalúo como costo fiscalAvalúo como costo fiscal
Art. 73 ETAjuste de bienes raíces, acciones y aportes que sean activos fijos de personas naturalesAjuste de bienes raíces, acciones y aportes
Art. 90-2 ETSaneamiento de bienes raícesSaneamiento de bienes raíces
Art. 71 ETUtilidad en la enajenación de inmueblesUtilidad en la enajenación de inmuebles
Art. 267 ETRegla general para la valoración patrimonial de los activosRegla general de valoración patrimonial
Art. 190 ETEl CONPES podrá fijar las tasas diferenciales por efecto de los avalúos catastrales

Normas concordantes

Ley 223 de 1995; Art. 79

Historial normativo3

2006Artículo modificado · Ley 1111 de 2006, art. 20
Diario Oficial No. 46.494
1995Artículo modificado · Ley 223 de 1995, art. 110
Diario Oficial No. 42.160
1989Texto original del Decreto 624 de 1989

Doctrina DIAN10

Concepto 1121220 de agosto de 2025
En la ganancia ocasional por herencia, el inmueble adjudicado se valora según las reglas fiscales de valor patrimonial y no necesariamente por el avalúo acordado por los herederos y aprobado por el juez.
Concepto 869211 de julio de 2023
Para la base gravable del impuesto al patrimonio los inmuebles se valoran según el artículo 277, al que remite el 295-3, por lo que en principio deben coincidir con lo declarado en renta.
Oficio 91270511 de octubre de 2021
Los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad deben declarar sus inmuebles por el mayor valor entre costo de adquisición, costo fiscal, autoavalúo o avalúo catastral actualizado, conforme al artículo 277.
Oficio 528610 de marzo de 2020
Las sociedades extranjeras que llevan contabilidad conforme a la ley de su domicilio no se consideran obligadas a llevarla para el artículo 277, por lo que valoran sus inmuebles según su inciso 2.
Oficio 2988316 de octubre de 2015
Si el inmueble normalizado se vende el mismo año, el costo del artículo 72 no aplica a inmuebles en el exterior pese a la remisión del artículo 277, mientras que en inmuebles nacionales sí rige el autoavalúo.
Concepto 277517 de octubre de 2015
En la declaración de activos en el exterior no se incluyen los bienes que la ley entiende poseídos en el país, como activos en tránsito; los inmuebles se valoran al costo y los derechos fiduciarios según sus reglas propias.
Oficio 110416 de enero de 2015
Los inmuebles se declaran por el valor que fijan las reglas de valor patrimonial, y las construcciones o mejoras no incorporadas en el avalúo o costo fiscal deben declararse por separado.
Oficio 7981012 de diciembre de 2013
Para valorar el usufructo gravado como ganancia ocasional según los artículos 302 y 303, si recae sobre inmuebles se parte del valor patrimonial determinado conforme al artículo 277.
Oficio 751991 de diciembre de 2012
En el usufructo, el nudo propietario declara el bien en su patrimonio según las reglas de valoración patrimonial, y el usufructuario declara su derecho por el costo de adquisición junto con los ingresos derivados.
Oficio 9598522 de noviembre de 2007
Desde 2007 el costo ajustado a 31 de diciembre de 2006 de los activos no monetarios es la base para su valor patrimonial y para el costo de los activos fijos enajenados, más los reajustes fiscales opcionales.

Legislación anterior2

Norma: Ley 223 de 1995

ARTÍCULO 277. Los contribuyentes sujetos al régimen de ajustes por inflación deben declarar los inmuebles por el costo fiscal ajustado, de acuerdo con el artículo 353 de este Estatuto.

Los contribuyentes no sujetos al régimen de ajustes por inflación deben declarar los inmuebles por el avalúo catastral al final del ejercicio o el costo fiscal, el que sea mayor, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 del estatuto tributario.

Norma: Decreto 624 de 1989

ARTÍCULO 277. VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES. El valor de los inmuebles es el del avalúo catastral vigente en el último día del año o período gravable, o el costo, si este fuere superior, todo de conformidad con lo previsto en el Título I del presente Libro.

Hasta el año gravable de 1989, el 60% del avalúo catastral de cada predio urbano o rural, que se haga o se hubiere hecho de conformidad con lo establecido en el artículo 5º de la Ley 14 de 1983, se denominará avalúo fiscal y sustituye el avalúo catastral para los efectos del inciso anterior.

A partir del año gravable de 1990, el avalúo fiscal a que se refiere este artículo será igual al 100% del avalúo catastral.

Cuando dentro del avalúo catastral de un inmueble se incluye el de bienes muebles que se reputan inmuebles por su destinación o adhesión, el valor de estos últimos se determina separadamente y se descuenta. Si el avalúo catastral en el último día del año o período gravable no incluye el valor de las construcciones o mejoras, éstos deben declararse separadamente.

En los predios rurales a los cuales no se les hubiese establecido el avalúo catastral de conformidad con el artículo 5º de la Ley 14 de 1983, cuando el avalúo catastral sea superior al costo fiscal, el valor patrimonial se tomará por el setenta y cinco (75%) del avalúo catastral vigente.

Fuente: Decreto 2053 de 1974, artículo 116

Vigencia y fuente

Estado: Artículo modificado · Ley 1111 de 2006, art. 20
Ubicación: Libro I · Título II · Patrimonio · Capítulo I. Patrimonio bruto
Revisión: Vigencia verificada a octubre de 2026